התחדשות עירונית בבת-ים: מתמ”א 38 לפינוי בינוי

שיתוף ב facebook
שיתוף
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
התחדשות עירונית בבת-ים: מתמ"א 38 לפינוי בינוי

בת-ים היא העיר “הזקנה” במדינה: הגיל הממוצע של תושביה הוא הגבוה בערי הארץ. צביקה ברוט, ראש העיר, חרט על דגלו להצעיר את העיר תוך יצירת מקומות תעסוקה והגדלת האטרקטיביות שלה.

בת-ים מאופיינת במרכז אורבני ישן, מתיישן ומזדקן. רובעים שלמים של בנייה ישנה – חלקה בנייני שיכון – לעומת השכונות החדשות בשולי העיר, בעיקר בדרומה, המאופיינות בבנייה גבוהה למגורים עם דגש לקרבת הבנייה החדשה לחוף הים שלה – שהוא אחד המדהימים בארץ.

תמ”א 38 בעיר בת ים

מטבע הדברים התבצעו ומתבצעים בעיר פרויקטים במסגרת תמ”א 38 – רובם תמ”א לעיבוי וחיזוק מבנים וחלקם במסגרת תמ”א 38/2, הריסה ובנייה. בעבר ניסתה העיר לעודד פרויקטים כאלו לשם ביצוע התחדשות ומתיחת פנים למרכז העיר המתיישן במהירות. העידוד התבטא בתוספות בנייה משמעותיות מעבר לזכויות הנגזרות מכוח תמ”א 38 – על מנת להבטיח כדאיותם של פרויקטים כאלה. פה ושם צצים גם פרויקטים של פינוי-בינוי במסלול מיסוי (כגון זה שאושר עקרונית לאחרונה בקרן הרחובות החשמונאים ויוספטל).

אין כל ספק שקל יותר לעמוד ביעדים של תכנון אורבני בפרויקטים של פינוי-בינוי, וזאת אכן העדפתו של ראש העיר, על אחת כמה וכמה כאשר תמ”א 38 מתקרבת לסיומה בשנת 2022. ראש העיר הכריז לא אחת שהתחדשות עירונית לפי תמ”א 38, בעיקר עיבוי וחיזוק, תאושר על ידי העירייה במשורה ורק במקרים של העדר ברירה אחרת. במקרים, המעטים, בהם תאשר העירייה פרויקטים מתוקף תמ”א 38 על בסיס יזמי ולא במקרי העדר ברירה יהיו אלו פרויקטים להריסה ובניה לפי תמ”א 38/2.

תכנית אלטרנטיבית לתמ”א 38

מנהל התכנון במשרד הבינוי והשיכון שוקד על גיבוש תכנית אלטרנטיבית לתמ”א 38 – אך עד כה אין ברעיונות המתגבשים משום אלטרנטיבה ראויה. נקודות התורפה של התכנון האלטרנטיבי מתמקדות בהטבות המס ובטיפול בנושא היטלי ההשבחה – שיש בהם כדי להכביד על כלכליות פרויקטים כאלה. נציין כי אם הארכת תוקף תמ”א 38 עד שנת 2025 תואמת את מדיניות הרשויות – הרי שהן רשאיות לעשות כן.

זה המקום להתייחס לכמה נקודות חשובות באשר למדיניות התכנונית המעדיפה פרויקטים של פינוי-בינוי על פרויקטים לפי תמ”א 38:

סף הכניסה לפרויקט פינוי-בינוי מוגבל ל-24 יחידות דיור (ובמקרים מסוימים – 12 יחידות דיור). בדרך כלל יש מקום לצרף חלקות שכנות לתכנון, לבצע איחוד חלקות ובמסגרתו לתכנן את הפרויקט החלופי שיקום. פינוי-בינוי ניתן להיעשות באחד משני המסלולים הבאים:

1. מסלול מיסוי – שבו יזם או דיירים יוזמים את הפרויקט, במסגרתו ניתנים פטורים ממיסוי על המקרקעין (שבח ורכישה), אך יש לשלם היטלי השבחה (עם סמכות של הרשות להקל בהם לצורך שיפור כלכליות הפרויקט – בהתקיים תנאים מסוימים שבדין).

2. מסלול רשות – שבו הרשות המקומית יוזמת את הפרויקט, לא ניתנים בו פטורים ממיסוי מקרקעין אך ניתן פטור מהיטלי השבחה.

העיריות אינן חובבות את המסלול השני מסיבות מובנות. במסלול הראשון – מבקשים היזם והדיירים מפתח לקופה הציבורית בצורה של פטורים ממיסוי המקרקעין המשמעותי.

למרות העדפת פרויקט הפינוי-בינוי, יישומו בעייתי במקומות רבים בבת-ים: אם נסתכל למשל על “אזור המצבה” או על רובע “בית וגן” (מרחוב אנילביץ’ בדרום ועד רחוב בית וגן בצפון, מרחוב כצנלסון במזרח ועד רחוב דניאל במערב), נמצא שיש ערב רב של בתים ישנים (רבים מהם מעוטי דירות) בסמיכות לבתים חדשים יחסית ובתים משופצים ברמה זו או אחרת. מצב זה אינו מאפשר פינוי-בינוי תוך איחוד חלקות שכנות. ההתחדשות העירונית במקומות אלה תיתכן במסגרת תמ”א 38 יותר מאשר במסלול פינוי-בינוי – יהא המסלול אשר יהא.

אם מגמת ההצערה שאותה רוצה ראש העיר להחיל על עירו תכלול אזורים כמו אלה שציינתי בדוגמא – אזי תוכניות פינוי-בינוי לא יביאו את הישועה, מהסיבות שצוינו לעיל. הדבר יתאפשר מן הסתם במסגרת תמ”א 38 (שלפי מדיניות ראש העיר תהיה בעיקר במסלול ההריסה ובנייה) או חלופה בת קיימא – ככל שתימצא כזו.

הערכה: תמ”א 38 בבת ים תוארך עד לשנת 2025

קשה מאד לראות חלופה כזאת מתקיימת במצב הפוליטי הנוכחי ובסדר העדיפויות הלאומי הנגזר ממגפת הקורונה והמשבר הכלכלי שנוצר בעטיה. בנסיבות השוררות כיום – סבור כותב שורות אלו – פניה של בת-ים להארכת תוקפה של תמ”א 38 עד לשנת 2025 ולו כדי לאפשר התחדשות עירונית במרכז העיר (כפי שציינתי אזור “המצבה, רבע “בית וגן” ודומיהם).

עם זאת יש בהחלט מקום נרחב לביצוע פינוי-בינוי בעיר – בעיקר באזורי השיכונים למיניהם: ברובע “רמת יוסף” המאופיין בבנייני שיכון הומוגניים ובנייני רכבת וברובע “עמידר” המאופיין בבתי שיכון קטנים ורעועים לצד בתים צמודי קרקע מסוגים שונים שמצבם רעוע (שממילא תמ”א 38 לא חלה עליהם בשל הוראותיה). כן ניתן לראות מציאוּת של “פינוי-בינוי” באזורים כמו רחוב הרצוג, רחובות עורקיים כבלפור, רוטשילד, ירושלים, הרצל, שדרות העצמאות – בחלקים די משמעותיים שלהם.

חזון התעסוקה של ראש העיר עשוי להתממש בדרך של פיתוח המלונאות, ביצירת אזור תעסוקת היי-טק באזור התעשייה הישן הקיים ליד “רמות ים” ודרומה משם, ואף באותם אזורים במרכז העיר המאפשרים פינוי-בינוי בשילוב מבני ציבור ומסחר.

לבת-ים עבר עשיר – אך באופן הזה – עתידה עוד לפניה.

עו
עו"ד דב (דובי) דוניץ

עו”ד ומגשר מוסמך דב (דובי) דוניץ, מייסד משרד עורכי דין מקרקעין ויישוב סכסוכים דוניץ ושות’. בעל ניסיון של למעלה משלושים שנה בתחום הנדל”ן, וכן מלווה ויועץ לפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר בת ים.

* האמור בתוכן דלעיל אינו תחליף לייעוץ משפטי. כל העושה שימוש במאמרים המשפטיים באתר, עושה כן באחריותו ועל דעת עצמו.

לייעוץ משפטי אישי