פינוי מושכר – הלכה למעשה

מערכת היחסים שבין משכיר דירה לשוכר דירה, אינה מאוזנת. בעוד שהמשכיר מעמיד לרשות השוכר נכס בעל שווי כספי ניכר כגון דירה, בית פרטי או נכס מסחרי שבבעלותו, כל שנדרש מהשוכר הוא להעמיד כנגד הנכס המחאות לתשלום דמי שכירות חודשיים וביטחונות לתשלום.

באזורים המוגדרים כ"יוקרתיים" ניתן לדרוש מהשוכר ביטחונות כדוגמת ערבות בנקאית, אולם ברוב האזורים מקובל להפקיד בידי המשכיר "שטר ביטחון" בלבד אשר פירעונו ממומש באמצעות לשכת ההוצאה לפועל וסיכויי הגבייה שלו אינם ידועים. חוסר איזון זה עלול במקרים רבים לגרום למשכיר להפסד כלכלי ניכר, זאת כאשר הוא נתקל בשוכר שאינו משלם את דמי השכירות כסדרם או אינו משלם בכלל, אינו משלם את התשלומים השוטפים החלים עליו כמו ארנונה, מים וחשמל, ואינו מפנה את המושכר בסיום תקופת השכירות.

התיקון בחוק המאפשר פינוי דייר באופן מהיר

לפני למעלה מעשור הגיח לעולם המשפט תיקון חשוב בתקנות סדר הדין האזרחי תשמ”ד 1984 שקיצר את הליך פינוי המושכר לפרק זמן קצר מאוד, בניגוד למצב ששרר טרם התיקון לפיו הליך הפינוי עלול היה להימשך חודשים רבים. תיקון זה קבע ש"תביעה לפינוי מושכר" תוגש לבית המשפט השלום אשר בתחום סמכותו נמצא הנכס המושכר, אולם התביעה לא תכיל סעדים נוספים פרט לסעד פינוי המושכר. חשוב לציין כי הגשת התביעה בגין הפינוי אינה מעידה כי משכיר ויתר על דמי השכירות שהשוכר חייב לו או שוויתר על תביעה בגין נזקים נוספים שנגרמו לו באופן ישיר או עקיף כתוצאה מאי פינוי המושכר. לכך ניתנת לו האפשרות והזכות להגיש תביעה נפרדת הכוללת את כל טענותיו הכספיות ללא צורך בקבלת רשות נוספת מבית המשפט.

בכתב התביעה לפינוי מושכר יש להעלות את כל טיעוני המשכיר, לצרף תצהירי עדות ראשית מטעמו וכל אסמכתה משפטית או עובדתית שהמשכיר מבקש להסתמך עליה. באותו אופן צריך לנהוג גם השוכר הנתבע ולהגיש את כתב הגנתו, בפרק זמן שלא יאוחר מ- 30 יום מהמועד שהומצא לו כתב התביעה. התקנות קובעות כי דיון בתביעת פינוי המושכר יתקיים לא יאוחר מ-30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה. במבחן המעשה, רוב בתי המשפט עומדים בפרק הזמן שקובעות התקנות, אם כי לעיתים – ככל הנראה בשל העומס הקיים בבתי משפט מסוימים – הדיון מתעכב במקצת.

מהן העילות המוכרות לפינוי שוכר מהמושכר?

הפסיקה קובעת כי עילה לביטול הסכם שכירות תקום כתוצאה מ"הפרה יסודית" של הסכם השכירות או מהפרה שאינה יסודית של הסכם השכירות שלא תוקנה בידי השוכר גם לאחר שניתנה לו ארכה לתיקונה. למשל, אי תשלום דמי שכירות כסדרם או אי תשלום בכלל, ייחשב כהפרה יסודית של הסכם השכירות ויקנה למשכיר עילת ביטול של הסכם השכירות וזכות להגשת תביעה לפינוי המושכר.

לעומת זאת, אם היה על השוכר לבטח את המושכר בביטוח צד ג’ או לשלם תשלום כלשהו והוא לא מילא אחר התחייבות זו כאשר חובה זו לא הוגדרה בהסכם השכירות כתנאי שהפרתו תחשב כהפרה יסודית, על המשכיר להעניק לשוכר ארכה לתיקון ההפרה וככל שהשוכר לא יתקן את ההפרה, יהיה רשאי המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר. יצוין כי כאשר הסכם השכירות נערך כדבעי, חיובי השוכר החשובים יעוגנו כהתחייבויות עיקריות שהפרתן תהיה הפרה יסודית, ולכן ברוב המקרים למשכיר תעמוד עילה להגיש תביעה לפינוי מושכר.

כיצד מבצעים את פסק הדין בפועל?

לאחר שבית המשפט מורה על פינוי המושכר ופסק הדין אינו מכובד ואינו מיושם בידי השוכר, יש לממש את פסק הדין באמצעות כלים העומדים לרשות המשכיר לפי חוק ההוצל”פ. גם בחוק הוצאה לפועל תשמ”ד 1984 נעשה שינוי חשוב, זאת במסגרת תיקון מס’ 36 (תשע”ב – 2012) אשר גרם לקיצור הליך פינוי המושכר בצורה דרמטית ומשמעותית. אם הליך זה מבוצע במקצועיות ויעילות, ניתן לבצעו  בתוך פרק זמן של כ- 30 ימים בלבד מיום פתיחת תיק ההוצאה לפועל. הליך ההוצאה לפועל לפינוי מושכר מבוצע בסיוע קבלן פינוי מורשה מטעם ההוצאה לפועל ושל משטרת ישראל, על מנת למנוע התנגדות אפשרית לביצוע הפינוי מצד השוכר הנתבע.

ומה בנוגע לגביית דמי השכירות?

אם המשכיר השכיל לקבל מהשוכר ביטחונות ראויים כגון ערבות בנקאית או המחאה בנקאית, הוא יוכל להיפרע מהם לפחות בגין חלק מהנזק שנגרם לו – עד גבול הבטוחה שבידו. אם המשכיר הסתפק בשטרי ביטחון, עם ערבים או בלעדיהם, עליו לממשם במסגרת בהוצאה לפועל. ישנם מקרים שבהם המשכיר לא דאג לקבל מהשוכר בטוחה כלשהי וכל שנותר בידיו הוא להגיש תביעה כספית כנגד השוכר וכנגד הערבים, אם ישנם כאלו, לצורך קבלת פסק דין המורה על חיוב כספי של השוכר ואז לנסות לגבות ממנו את נזקיו.