כללי: למעלה מעשר שנים שמשרדנו מייצג רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין מסוגים שונים: מכר בין פרטיים, עסקאות פינוי-בינוי, עסקאות תמ"א, התחדשות עירונית ועוד.
אנו שמחים לשתף את הקורא בחמש התובנות העיקריות שאליהן הגענו לאחר צבירת הניסיון הרב בשוק הנדל"ן. תובנות אלו עשויות לעזור לכם, הרוכשים והמוכרים, לבצע עסקאות מקרקעין בצורה בטוחה, נכונה וטובה יותר, תוך גילוי אחריות המקצועית המתבקשת.
#1 "חוזה סטנדרטי"? אין חיה כזו!
לכל עסקת מקרקעין (שכירות או מכר) יש את הניואנסים המסחריים והמשפטיים שלה, והייחודיות שלה. עסקה המבוצעת בדירת 75 מ"ר בגבעתיים שנבנתה בשנת 1975, אינה דומה לעסקה המבוצעת בבית צמוד קרקע 250 מ"ר באשקלון. השימושים שונים, הסיכונים שונים (לכל הצדדים), הזכויות הגלומות בעסקה שונות, וככל שעוברות השנים, הצרכים של הצדדים משתנים.
לכן אם מוכר או קונה מנסה להחתים אתכם על "חוזה סטנדרטי" שמצא במרשתת בגלל ש"אין מה לבדוק את ההסכם", הזהרו! ייתכן שמדובר במלכודת שמטרתה היא להחתים אתכם על חוזה עם סעיפים בעייתיים מאד שאינם מתאימים כלל לסוג העסקה המדוברת.
#2 רישומה הסופי של העסקה ברשויות המקרקעין (טאבו, רמ"י) הוא החלק החשוב ביותר בעסקה, ושם קיים הסיכון הגבוה ביותר לרשלנות מקצועית.
עפ"י חוק המקרקעין, עסקה נגמרת ברישום. כיוון שמעצם טבען עסקאות מקרקעין אורכות זמן רב, (במיוחד המורכבות שבהן), במקרים רבים עורכי הדין של העסקה אינם דואגים לסיימה ברישום הסופי בלשכה הרלוונטית, אם משם הזנחה או משום שכחה.
ומה עם הלקוחות? הם שילמו סכום נכבד של כסף עבור שירות משפטי, וכעת עליהם לשלם סכומים נוספים רק כדי לתקן את הנזקים שעשו עורכי הדין הקודמים. במקרים רבים התיקים מגיעים אלינו לאחר שעברו מספר שנים, ופתאום צצים צדדים שלישיים התובעים זכויות בנכס שעליו שילמו הלקוחות ממיטב כספם.
מחד, עוה"ד קיבל את שכרו בעת החתימה על ההסכם, ומאידך, נותרת עבודה רבה גם לאחר החתימה ונדרש מעקב רציף עד לסיום רישום העסקה. מרבית הלקוחות המגיעים למשרדנו, מבקשים לסיים את מה שעורכי הדין המקוריים של העסקה לא סיימו.
משרדנו מטפל בתיקים רבים שבהם עורכי דין שייצגו את הצדדים לא סיימו את רישום העסקה ברשויות. דאגתנו היא לנסות ולתקן את הנזק שנעשה, לפני שיהיה מאוחר מדי… מדובר בנזק עצום אשר ניתן היה למנוע אותו מראש וחבל.
#3 לקוחות רבים אינם מתייחסים ברצינות להשלכות הכלכליות של העסקאות שהם מתקשרים בהן
ישנה מוסכמה בחברה הישראלית לפיה – "חייבים לקנות בית". הבעיה היא שלמשפט הזה חסר עוד חלק קטן- "לא בכל מחיר".
כשאנחנו אומרים "לא בכל מחיר", איננו מתכוונים למחיר השוק בו נמכרת הדירה. זה לא מענייננו. אנו מדברים על הסיכון הכרוך בעסקאות עבור אותם לקוחות.
במקרים רבים, לקוחות רוכשים נכס במינוף גבוה מאוד (מעל 75% משווי הנכס). ההלוואה שאותה נטלו לרכישת הנכס והריבית בגינה, מאכלת חלק נכבד מההכנסה הפנויה של הלקוחות, עובדה אשר מעיקה ועתידה להעיק על תזרים המזומנים של הלקוחות. וכמובן, הלוואה צריך להחזיר… וכאן הלקוחות נכנסים לסחרור כלכלי, נוטלים הלוואות נוספות כדי לכסות את אלו הקיימות, והסוף ידוע מראש.
כל תנודה מינורית בשוק עלולה לגרום לתוצאות הרות-אסון מבחינת גידול תשלום המשכנתא החודשי.
דוגמא נוספת מגיעה מתחום רכישת הדירות להשקעה. לקוחות רבים מנסים לבצע מהלך של קנייה ומכירה מהירה יחסית ("פליפ"). אך בלי ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין ורואה חשבון מיומן, עלולים אותם לקוחות למצוא את עצמם בסיבוך שאינו נגמר מול רשויות המיסוי, וכל רווח עתידי שחשבו שיקבלו, מתבטל ונעלם למול דרישות רשויות המס, השלכות מיסוי משמעותיות וקנסות בגין אי תשלום.
#4 רוב הלקוחות בארץ אינם מבינים את חשיבותו של ייצוג משפטי מקצועי, אך ישלמו סכומי כסף גבוהים למתווכים
הציבור אינו מבין תמיד את חשיבות הייצוג המשפטי המקצועי – דבר הגורם לעיוות לפיו השכר המקובל המשולם למתווך מקרקעין כפול ולעתים יותר, משכרו של עורך הדין הנושא באחריות מקצועית כבדה (וזאת מבלי לפגוע במקצועיותם של מתווכים טובים בתחומם).
אין ספק שמעמד עורכי הדין מצוי במדרון חלקלק, כאשר התפיסה הרווחת בציבור רואה בעורכי הדין פעמים רבות כציבור נעדר יושרה במקרה הרע, וכמיותר במקרה הטוב… – ולא היא.
קיימות שתי בעיות עם התפיסה הזו: האחת, להבדיל מעורך דין אשר המו"מ הוא חלק אינטגרלי מעבודתו ומהכשרתו המקצועית, מתווך אינו בעל השכלה רלוונטית בכל הקשור לניהול מו"מ, ניהול קונפליקטים והבאתם לשיח פרגמטי עסקי נכון.
השנייה, אומנם מתווך עובד רבות על העסקה ומעוניין מאוד כי העסקה תצא לפועל על מנת לקבל את שכרו, אך הוא אינו מייצג את אחד מהצדדים לבדו. כלומר הוא נמצא בניגוד עניינים אינהרנטי ואין באמת ייצוג נאמנה של האינטרסים של מי מהצדדים.
#5 כחלק מהבדיקות הנעשות בתהליך במכירת נכסים, חשוב לקחת בחשבון את נושא היטלי השבחה החלים על הנכס
הדבר בא לידי ביטוי במיוחד בנכסים המצויים בתל-אביב בפרט, אך הדבר שכיח בגוש דן בכלל.
לעיתים לקוחות יורשים נכס, או שמאושרת תוכנית עירונית המעלה את שווי זכויות הבנייה הגלומות בנכס (למשל תוכנית התחדשות עירונית).
הלקוחות רוצים למכור עכשיו, כי "השוק רותח", אלא שהם לא לקחו בחשבון שייתכן כי בשנים שקדמו למועד המכירה, אושרו זכויות בנייה רבות, אשר בגינן הוטלו על הנכס היטלי השבחה שטרם שולמו, או שאותה תוכנית עירונית שהופקדה, גרמה להטלת חיובים כספיים נוספים על בעלי הנכס.
אלו בדיקות שעורכי דין מנוסים חייבים לבצע לפני חתימת עסקה, מה שיביא לתכנון נכון יותר של עסקה, באופן שישקף את כל החובות הרובצים על הנכס ויכלול את תשלום ההיטלים, ועקב כך ניתן יהיה לתמחר את העסקה ואת הרווח הצפוי, באופן מדויק ומתאים יותר.
