מדריך מקצועי: הדברים שחייבים לבחון בכל הסכם מכר דירה יד שנייה

רכישת דירה היא בד"כ העסקה המשמעותית ביותר בחייו של אדם, לפחות מבחינת היקפה הכספי.

מהן הנקודות החשובות והקריטיות ביותר, שחייבים להתייחס אליהן בכל עסקת מכר דירה יד שניה, ומהן הבדיקות החיוניות לפני חתימה על עסקה שכזו? כדי לענות על שאלות אלו ואחרות, לפניכם מדריך מקצועי, כדי שאתם, הקוראים, תוכלו לקבל נקודות ייחוס בעבודת עוה"ד המייצג אתכם בעסקה:

בדיקת הזכויות הרשומות

1. מהי כתובתה של הדירה, ומהם פרטי הזיהוי של הדירה כמו: גוש, חלקה ותת חלקה.
2. היכן רשומות זכויות הבעלות על הדירה: האם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) או חברה משכנת? (כגון: עמידר, שיכון ובינוי, חברות בניה שונות, משרדי עורכי דין)?
3. יש להוציא אישורים עדכניים מכל מקום שבו רשום הנכס – גם אם הוא רשום במספר מרשמים:
   נסח טאבו ניתן להפיק אונליין כאן
   אישור זכויות מרמ"י ניתן להזמין אונליין כאן 
4. האם ישנן הערות, הגבלות, שעבודים, משכנתאות, צווי מניעה, צווי הריסה או עיקולים הרשומים על הזכויות? יש לבצע בדיקות ברשם המשכונות, ברשם החברות (במקרה והדירה רשומה על שם תאגיד) ובמחלקות ההנדסה והכספים ברשות המקומית.
5. יש להוציא תשריט ותקנון בית משותף מלשכת רישום המקרקעין.
   ניתן להזמין אונליין כאן
6. על מנת לוודא שאין חריגות בנייה, יש להוציא היתר בניה ממחלקת הנדסה בעירייה. במקרים רבים ניתן למצוא את המידע באתרי האינטרנט של העיריה או באתר הוועדה לבניין ערים.
7. יש להוציא אישור העדר מבנה מסוכן – מח' הנדסה בעירייה.

תוכן חוזה מכר דירה יד שנייה

סעיף מקדמי

1. פרטי הזיהוי של הדירה, מיקומה, כיווני אוויר, הגדרה והצמוד לה.
2. במקרה שהדירה טרם נרשמה ע"ש המוכר, יש להגדיר בהסכם כתנאי מתלה שהזכויות תירשמנה ע"ש המוכר במרשם הרלוונטי, כאשר כל תשלום עד לאותו מועד יוחזק בנאמנות, וכל התאריכים נדחים בהתאמה עד לקיום התנאי המתלה. (כמובן שאם ההסכם יבוטל בשל אי הרישום יש השבה מלאה של מלוא כספי התמורה. ניתן גם לקבוע מנגנון פיצוי מוסכם לקונה).

הצהרות והתחייבויות הצדדים

1. אם הדירה הנמכרת היא דירה של בן זוג (נשוי או ידוע בציבור) חשוב מאוד לקבל תצהיר של בן/בת הזוג המאשר כי אין לו כל חלק/דרישה/טענה לזכויות בדירה הנמכרת.
2. הצהרת המוכר שהדירה נקייה מזכויות צד ג'.
3. הצהרת המוכר על כך שאין מום נסתר הידוע לו.
4. הצהרת המוכר לגבי רטיבות או נזילות בדירה או ממנה.
5. התחייבות המוכר לסילוק זכויות צד ג' שיוטלו על זכויות המוכר לאחר חתימת ההסכם וטרם רישום הזכויות ע"ש הקונה. הוראה לעשות שימוש בכספי תמורה עתידיים לסילוק זכויות צד ג' – אם תירשמנה כאלו.
6. הצהרת המוכר שמערכות הדירה תקינות בהתאם לגילן, או לאחר שיפוץ, הכול בהתאם למצב בשטח.
7. התחייבות המוכר לא לעשות כל שינוי בדירה לאחר החתימה, ליידע את הקונה על כל שינוי/שיפוץ בבניין ולתת לו זכות הצבעה במקומו באסיפת דיירים שלה הסמכות להחליט על כל שינוי בבניין וברכוש המשותף.
8. פירוט המיטלטלין שיישארו בדירה (מזגנים, ארונות, גופי תאורה, ריהוט, מוצרי חשמל גדולים וכיו"ב).
9. חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר של המוכר במעמד חתימת ההסכם, אשר יישאר בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר.
10. חתימה על ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה ע"י הקונה.

תשלום בגין הדירה

1. .רישום הערת אזהרה לטובת הקונה לאחר הפקדת התשלום הראשון בנאמנות בידי ב"כ המוכר שיישאר בידיו עד לרישומה של הערת אזהרה.
2. אם התשלום הראשון משולם בשיק רגיל– רישום הערת אזהרה לאחר פירעון השיק.
3. סילוק המשכנתא של המוכר והצגת נסח נקי, אישור ביטול רישום משכון ברשם המשכונות/תמצית עיון – כתנאי לתשלום שני או אחר כפי שמוסכם.
4. קבלת תשלום משכנתא רק לאחר שיש בידי המוכר מספיק כסף לכיסוי הפיצוי המוסכם ו-110% מסכום המשכנתא, כיוון שאם תהיה הפרה לאחר תשלום זה, והקונה יידרש לשלם פיצוי מוסכם, הבנק ידרוש החזר כל הכספים ששולמו על ידו בתוספת הוצאות.
5. תשלום אחרון בשיק בנקאי או בהעברת זה"ב.
6. פיצוי מוסכם 10% מן התמורה (או סכום אחר).
7. פיקדון למס שבח, היטל השבחה ואישור עירייה. (ניתן לחלק/להפחית בהתאם להמצאת האישורים).
8. הוראה לביצוע תשלומים מתוך כספי הפקדון – להגדיר פרק זמן.
9. מסמכים שיש למסור עם ביצוע התשלום האחרון ומסירת החזקה:
   א. שטרי מכר/שכירות חתומים (עותק אחד חתום ולא מאומת
   ב. ייפוי כוח מוכר לרישום הזכויות בנכס.
   ג. ייפוי כוח קונה לביטול הערת אזהרה.
   ד. אישור עירייה בהתאם לסעיף 324 לפקודת העיריה.
   ה. אישור הוועדה לבניין ערים (לפעמים 2 האישורים כלולים באותו המסמך).
   ו. אישור מס שבח.
   ז. אישור ועד בית.
   ח. אישור אגודה שיתופית או ועד מושב/קיבוץ – אם נדרש (לשקול לדרוש כתנאי מקדמי).

כללי

1. סעיף הקובע את החבות לתשלום היטל השבחה/תשלום מקדמת מס שבח למיסוי מקרקעין, ותשלומים נוספים כגון היטלים שונים או מיסי שימוש.
2. תשלום מס שבח למיסוי מקרקעין, אא"כ זו דירה יחידה הפטורה ממס.
3. עיכובים הנובעים מכוח עליון/שביתה במערכת הבנקאית וכו' או קורונה – לא יהוו הפרה. חשוב מאוד לפרט את הסעיף הזה לפי תרחישים צפויים.
4. פיצוי הדדי בגין איחור בתשלום או במסירת חזקה ומנגנון להפרות "קטנות" שאינן מחייבות בחירה בביטול החוזה, כגון חיוב בסכומים עבור שכירות לקונה, פיצויים יומיים וכיו"ב בגין איחורים שונים מצד הצדדים).
5. סעיף היתר עסקה.
6. פירוט סעיפים המהווים הפרה יסודית.
7. סמכות שיפוט מקומית ובלעדית למחוז שיפוט אם תהיה מחלוקת משפטית/הליך משפטי.

חשוב להדגיש כי האמור לעיל אינו מתיימר לשקף את כל הנחוץ והחשוב בחתימת הסכם מכר שכל עסקה היא בעלת המאפיינים הספציפיים שלה. יש לקבל ייעוץ משפטי בעת ביצוע רכישה או מכירה של דירה, על מנת להבטיח שמירה על הזכויות באופן מיטבי.