החלטתם לרכוש נכס מסחרי? אולי אתם חולמים לפתוח מסעדת גורמה, אולי שנים אתם כבר מדברים על לפתוח בר משקאות מצליח, אולי חשקה נפשכם לפתוח חנות בוטיק, ואולי אתם דווקא מבקשים לפתוח מספרה לכלבים.
תהא הסיבה אשר תהא, רכישת נכס מסחרי היא סוגיה מורכבת, שדורשת תכנון מוקדם ובחירה נכונה וחכמה של הנכס. לפני שאתם ניגשים למלאכת הגשמת החלום העסקי שלכם, חשוב שתקראו 5 דגשים שאסור לכם לפספס, על רכישת נכס מסחרי.
ערכו בדיקות תכנוניות לפני רכישת נכס מסחרי
אחד הדברים החשובים לפני רכישת נכס מסחרי, הוא עריכת בדיקות תכנוניות. חשוב לדעת שלא כל בדיקה מתאימה לכל נכס, אלא הבדיקה תלויה באופי הנכס.
בדיקה תכנונית מקדימה של נכס בנוי ועומד
נכס בנוי ועומד הוא נכס שמוכן לכניסה מיידית. לפני רכישה של נכס בנוי ועומד, חשוב לבצע בדיקת גבולות/מיקום הקירות החיצונים של הנכס. למעשה, עליכם לבצע זיהוי של הנכס ובדיקת התאמה בין המצב הבנוי, לבין הרישום במסמכי העסקה.
בנכס בנוי ועומד, קיימת תחלופה תדירה של בעלים או שוכרים. אלה נוהגים לבצע שיפוצים והתאמות לצרכיהם, לפני פתיחת העסק. כך למשל, שוכר ששכר שתי חנויות צמודות, מבקש לייצר חלל גדול למסחר, והורס את קיר ההפרדה בין שני הנכסים. אחריו מגיע שוכר אחר שמבקש לשכור חנות אחת בלבד, ולכן מוקם עבורו קיר מחיצה בין החנויות.
מצב זה עלול להוביל לשינויים בגבולות הקירות החיצוניים של הנכס, באופן שאינו מדוייק לשטח הנכס הנמכר על פי מסמכי המקור. רכישת נכס שאינו תואם את מסמכי העסקה ואת הרישום ברשויות או בטאבו, מעמידה אתכם בסיכון משפטי לתביעות, במקרים בהם השכן העתידי יטען כי פלשתם לשטחו.
בדיקה תכנונית מקדימה של נכס הנרכש כמעטפת
הבחירה בנכס שהוא "מעטפת" מייצרת יתרון בתכנון המשרד, החנות או הפעילות העסקית, בדיוק לפי החלומות והצרכים של הרוכש. אך אליה וקוץ בה, רכישת נכס במצב שאינו מוגמר תדרוש מכם להשקיע זמן, מחשבה וגם סכום כסף נכבד, עד שתקבלו נכס שנעים לעבוד בו.
לכן, לפני רכישה של נכס הנרכש כמעטפת, חשוב לוודא כי אתם עומדים בתקציב שיידרש לתכנון עיצוב והקמת העסק, בתוך הנכס המשמש כמעטפת.
טרם הרכישה, עליכם להיוועץ עם אדריכלים, מעצבי פנים, ואנשי מקצוע אחרים הרלוונטיים לאופי העסק. כך למשל מסעדן, ייוועץ עם יועץ מזון, לצורך תכנון המטבח. הייעוץ המקדים עם אנשי המקצוע הרלוונטיים הוא חשוב ביותר, כך שתוכלו לתכנן מראש את התקציב, ולא תאלצו להגיע למצב בו לא נותר לכם מימון לסיום הקמת העסק, בטרם להפעלתו.
בחנו האם תוכלו לקבל רישיון עסק בהתאם לייעוד הנכס
לפני שרוכשים נכס מסחרי, חשוב מאוד גם לבצע בדיקות תכנוניות מקדמיות, שיבחנו האם תוכלו לקבל רישיון עסק או לחדש את רישיון העסק שלכם, בהתאם לייעוד הנכס.
בחנו מה ייעוד הנכס אותו אתם מבקשים לרכוש, האם תוכלו לקבל רישיון לעסק בהתאם לייעוד הנכס, והאם במקרה הצורך תוכלו לקבל היתר לשינוי ייעוד הנכס.
קחו בחשבון את שיקולי המס ברכישת נכס מסחרי
לפני שרוכשים נכס מסחרי חשוב לקחת בחשבון גם את כל שיקול המס הנלווים לכך. ברכישת נכס מסחרי, מס הרכישה יעמוד על שיעור של 6% שישולמו למשרד האוצר, בתוך 60 ימים ממועד חתימת הסכם הרכישה.
בנוסף יש לקחת בחשבון שלסכום העסקה יתווסף גם רכיב של מע"מ. נכון להיום שיעור המע"מ עומד על סך של 17%. רוכש שאינו עוסק מורשה או חברה בע"מ, לא יוכל לבקש החזר עבור רכיב המע"מ ששולם למוכר. במקרה שכזה יש לדרוש כי המוכר יוציא חשבונית עצמית, ויזדכה מול רשויות המס.
קחו בחשבון את הוצאות תחזוקת הנכס המסחרי
לפני שאתם רוכשים נכס מסחרי, קחו בחשבון גם את הוצאות התחזוקה של הנכס המסחרי. בשונה ממבנים למגורים, התנודות בשוק המסחרי גדולות יותר. בנוסף, הוצאות תחזוקת הנכס משתנות בין סוגי נכסים שונים. כמו כן, אם הרוכש מפעיל את העסק שלו בנכס שרכש, הוא תלוי בהצלחת העסק שלו.
כך למשל, אם הרוכש טרם פתח את העסק, הנכס עומד ריק במשך תקופה. בזמן זה הרוכש נדרש להמשיך לשלם ארנונה על נכס מסחרי, שהיא גבוהה בהרבה מארנונה על נכס למגורים.
לצורך חישוב הוצאות הארנונה, על הרוכש לקחת בחשבון גם את סוג הנכס המסחרי שרכש, שכן הארנונה הנגבית לפי מטר מרובע משתנה גם בין סוגי הנכסים המסחריים, בין מבני תעשייה, משרדים, חנות וכו'.
בדקו את אפשרויות מימון עסקת רכישת נכס מסחרי
לפני רכישה של נכס מסחרי, חשוב לבדוק את האפשרויות העומדות בפניכם להקלות במימון עסקת רכישת נכס מסחרי. בשונה מרכישת נכס למגורים, כאשר רוכשים נכס מסחרי, הבנק לא כפוף למגבלות שבנק ישראל מטיל בכל הנוגע למשכנתא לרכישת נכס למגורים.
לפיכך, הבנק מאפשר תנאים שונים לרכישת משכנתא, לעיתים אף מטיבים יותר, וכך יתכן ושיעור המימון שתקבלו לרכישת נכס מסחרי יהיה גבוה יותר, משיעור המימון שהייתם מקבלים לו רכשתם נכס מגורים.
רכישה חכמה של נכס מסחרי
בשורה התחתונה, רכישת נכס מסחרי היא השקעה אטרקטיבית, אך לפני שאתם רוכשים נכס מסחרי, עליכם לבחון בחוכמה את כל הגורמים החשובים ברכישת נכס מסחרי.
בצעו בדיקת התאמה בין הנכס הבנוי לבין תשרטי המקור; ערכו בדיקה תכנונית של ייעוד הנכס, על מנת שתוכלו לקבל או לחדש את רישיון העסק; בדקו האם אתם מסוגלים לעמוד בתקציב עיצוב והקמת החלל של נכס המעטפת; בחנו האם תוכלו לשלם על הוצאות התחזוקה הגבוהות של הנכס המסחרי; ובדקו מה הן האפשרויות העומדות בפניכם, להקלה במימון רכישת הנכס המסחרי.
