פעמים רבות בעלי נכסים מסתפקים בהסכמי שכירות "מוכנים מראש" – מהאינטרנט, מעורך דין מהעבר או ממכר בעל נכס מושכר ומקלים ראש בעריכת הסכם שכירות מפורט וברור וזאת על אף שמדובר במערכת יחסים משפטית מורכבת לא פחות, ואולי לעתים אף יותר ממכירת נכס.
עסקת שכירות זו עסקה מתמשכת שבמהלכה תרחישים רבים עלולים לקרות – החל מאירועים ביטוחיים כאלו ואחרים במהלך תקופת השכירות (למשל שרפות, הצפות, נזקים שקשורים לבריכות שחיה בבתים פרטיים, נזקי רכוש וגוף לשוכר, ונזקים לצד ג'),
עובר בעימותים ישירים בין המשכיר לשוכר על נושאים שונים (תיקונים, תשלומים שוטפים ועוד) וכלה בסיום יחסי השכירות והשבת המושכר בצורות שונות ומשונות (למשל באופן חד צדדי על ידי השוכר שמודיע על הכנסת שוכר משנה חלופי תחתיו ללא הסכמת המשכיר) ועוד.
בשורות הבאות נעמוד על החשיבות שבעריכת הסכם שכירות ממצה, על הסכנות שבהותרת הוראות "שותקות" בנושאים שונים, ועל דרכי פעולה מומלצות על מנת להקנות לכל הצדדים להסכם וודאות ראויה.
אם יש ספק – אין ספק
להבדיל ממדינות רבות, המחוקק הישראלי בחר שלא להתערב באופן נרחב במערכת היחסים שבין משכיר לשוכר. המקור החוקי העיקרי לענייננו הינה חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "החוק").
על פי סעיף 3 לחוק "פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג". מכאן שפרט שותק בחוזה מהווה בהכרח פתח להתערבות שיפוטית במקרה של מחלוקת.
מה עושים אם מתלבטים? פשוט מפרטים בהסכם במידה ראויה וברורה. לדוגמה – בבית פרטי עם גינה, מומלץ לציין בהסכם שיש לטפל בגינה על ידי גנן, בתדירות מוסכמת. ישנם סעיפים רבים בהיבט זה, המיוחדים בעיקר (אך לא רק) לנכסי יוקרה או נכסים בעלי מאפיינים ייחודיים – שצריך לתת עליהם את הדעת במלאכת ניסוח ההסכם ולא להותירם "שותקים".
תנו לשוכר לצאת באמצע החוזה – אך בתנאים שלכם
לעתים נדמה לצדדים שאם לא נאמר במפורש בהסכם שלשוכר הזכות לסיים השכירות במהלכה ולהביא שוכר חלופי תחתיו, אזי כביכול שלא קיימת לו זכות כזו.
ובכן, מדובר בשגגה. סעיף 22 לחוק קובע כי אמנם השוכר לא רשאי להעביר את זכות השכירות לדייר אחר ללא הסכמת המשכיר, אלא שאם המשכיר לא הסכים לכך מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים רשאי השוכר להעביר את זכותו גם בלי הסכמת המשכיר.
יתרה מכך, אפילו אם ציינתם מפורשות שהשוכר לא רשאי לעשות כן, לפי סעיף 22(א)(2) לחוק, בית המשפט רשאי להותיר העברת השכירות לאחר חרף האמור בהסכם השכירות. ולכן כדאי להגדיר מראש איך לאפשר יציאה מוסדרת (התראה בת X ימים, בתנאים שלא יפחתו מתנאי החוזה וכיו"ב).
לכו על בטוח ותרכשו ביטוח
נדל"ן ובפרט בפלח היוקרה – שווה המון כסף. הנכס, מערכותיו, תכולתו; שוכר שגר בנכס וכמובן צדדים שלישיים רבים ומגוונים – כל אלו ועוד, עשויים להיות מושא לנזקים ולתשלומים גבוהים.
אל תתפשרו ואל תחסכו בביצוע ביטוח מקיף מסוג "כל הסיכונים" לדירה, לתכולתה ולצד ג'. וודאו שהסכומים בפוליסה תואמים את המציאות ואל תקלו בכך ראש. ביום פקודה (חלילה) – ביטוח איכותי יחסוך לכם סכומי עתק. כמו כן, מומלץ לוודא שהשוכר מבצע ביטוח עבור התכולה ששלו וביטוח צד ג' ולדרוש שיתווספו שם סעיפי ויתור על זכות שיבוב כלפי המשכיר.
בטחונות או לא להיות
בשנת 2017 תוקן החוק לראשונה מאז שנת 1971. אחד מהתיקונים החל על דירות מגורים הגביל את סכום הערובה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר (דוגמת ערבות בנקאית) למקסימום פי 3 מדמי השכירות החודשיים (סעיף 25י(ב)(2)).
אמנם ניתן לדרוש יותר, אך מימוש ערבות החורגת מהוראות החוק לא תיראה בעין יפה בערכאה משפטית ותאולצו כנראה להשיב כספים שחילטתם על חשבון הערבות המוגדלת. אעפ"כ מותר (ורצוי) לקחת בנוסף על הערבות הכספית גם ערבויות אחרות, לפי סוג השוכר ומאפייניו אותם יברר עורך הדין במסגרת בדיקת נאותות שיערוך לשוכר לפני חתימת ההסכם.
לסיכום – מומלץ לערוך הסכם מקצועי
במאמר זה סקרנו בקצרה מספר נקודות אליהן יש לשים לב בעת עריכת הסכם שכירות והצענו דרכי פעולה מקובלות. קצרה היריעה מלפרט אודות נושאים ודגשים רבים אליהם יש להתייחס בעת ניסוח הסכם שכירות, קל וחומר כשמדובר בנכס יוקרה או בעל מאפיינים מיוחדים. הסתייעות בעורך דין הבקיא בתחום תבטיח שקט נפשי, תעניק מענה מפורט לנכס שלכם על כל מאפייניו הייחודיים, ותחסוך בראייה עתידית סכומי כסף ועוגמת נפש מרובים למשכיר ולשוכר.
