חלופת שקד לתמ”א 38 – האתגרים שנותרו פתוחים

שיתוף ב facebook
שיתוף
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
חלופת שקד לתמ"א 38 - האתגרים שנותרו פתוחים

השרה איילת שקד פרסמה בימים אלה יוזמה למתווה חלופי לתמ”א 38

המתווה החלופי מבוסס ברובו על “תכנית מגירה” שעיקרה תיקון 128 לחוק התכנון והבנייה, אשר עוסק בהמרת תכנון נקודתי של בניין כפי שאנו מכירים עד היום במסגרת תמ”א 38, להתחדשות עירונית מתחמית- כלומר במקום שיתוכנן מבנה אחד נקודתי מבנה אחד, יתוכננו מקבצי מבנים יחדיו.

למתווה זה מספר שינויים עיקריים מהמתווה המוכר לכולנו:

1. תתאפשר הריסת מבנים קיימים בני 2-5 קומות.

2. במסלול הריסה בנייה (מה שהיה מוכר לנו כ”תמ”א 38/2″) – הקמת המבנים החדשים ללא הגבלת גובה ועם תוספת של עד 400% אחוזי בנייה יחסית למצב הקיים עד שנת 2005.

3. במסלול חיזוק (מה שהיה מוכר לנו כ”תמ”א 38/1″), גם כן לא תעמוד הגבלת גובה למבנים, אך תינתן תוספת רק של עד 200% יחסית למצב הקיים בשנת 2005.

4. תוספות של שטחי ציבור במבנים אינן נכללות באחוזי הבנייה הנוספים וככל הנראה יאושרו.

כמו כן, רשויות מקומיות שירצו להמשיך לקדם פרויקטים על פי תמ”א 38, יוכלו לעשות כן עד למאי 2022. לרשויות יתאפשר לתכנן ולהגיש תוכניות מקומיות המסדירות את ההתחדשות העירונית על פי תמ”א 38 בשטחן ולתכנן תוכניות מתאר להתחדשות עירונית.

בנוסף, לוועדה המחוזית ניתנת כעת סמכות “לעקוף” את החלטת הרשות המקומית בדבר סירוב לאישור תכנית התחדשות עירונית. כך הוועדה המחוזית תוכל לקדם תוכניות במקום הרשות הסרבנית.

מצד אחד, נראה כי התכנית אמורה להיות כזו המקדמת את ההתחדשות העירונית בקצב מסחרר. מצד שני, עומדים כמה אתגרים רציניים אשר השרה שקד ומנהל התכנון והבנייה חייבים לתת את הדעת עליהם!

2 אתגרים לחלופת שקד לתמ”א 38

1. היטלי השבחה – על מנת שפרויקט יצא לפועל וייחשב “מוצלח”, כלל המעורבים בו צריכים להרוויח מהפרויקט. מדובר כמובן באותו “משולש רווח” ישן בעולם ההתחדשות העירונית: יזם – דיירים – עירייה. תכנית תמ”א 38 מונעת מהעירייה לקבל את רווחיה באופן סדיר מהפרויקט, ובכך מערימה קשיים בהתאמת תשתיות תומכות לגידול באוכלוסיה באזור הפרויקט. אמנם ישנם דיווחים כי מתוכנן שחלק מהיטלי ההשבחה יוטלו על היזמים, אך ישנו צורך אמיתי בהסדרת הנושא ושעה אחת קודם.

2. פתרון למתח הקיים בין רשויות התכנון לוועדות המחוזיות – עובדה ידועה לכל היא כי קיימת מתיחות מובנית בין הרשויות לוועדות המחוזיות בכל הנוגע לתכנון ובנייה. מסירת סמכות לוועדה המחוזית ניתנת לקדם תוכניות במקום רשות סרבנית עלולה להגביר את המתח הקיים בין רשויות התכנון ולפגוע בשיתוף הפעולה בינהן. מעבר לכך, הוועדות המחוזיות ייאלצו לבדוק תכניות ברמה הרבה יותר יסודית, היות וכעת עסקינן לא רק ברמת המאקרו, אלא ברמה המיקרו עד לרמת היתר הבנייה הספציפי. אין הוועדות המחוזיות ערוכות לשינוי תפעולי דראסטי שכזה. לכן, על השרה לוודא כי מתבצעת עבודת הכנה ברמת המטה על מנת להכין תפעולית את הוועדות המחוזית לטפל בסוגיות מיקרו שכאלה, אחרת כל דיון בנושא ייגרר על גבי שנים רבות.

כשלעצמה, היוזמה של השרה שקד מבורכת. מטרתה להקל על היזמים ולשפר את רווחיהם, כך שהפרויקטים יבוצעו ברמה גבוהה יותר.

בנוסף, השרה מאפשרת ליזמים “לעקוף” סירוב של הרשויות המקומיות, ובכך לקצר את זמני ההתדיינות. אך בכדי שהיוזמה הזו באמת תוכל לקיים את מטרתה, שומה על השרה לפתור את הסוגיות הבעייתיות בנושאי היטלי ההשבחה והנושא הדיוני, כך שבעת הצורך יוכלו הוועדות המחוזיות לטפל בפניות באופן יעיל ובכלל לרוב נמנע מלהגיע לוועדה המחוזית כי הרשויות המקומיות תקבלנה את הדרוש להן על מנת לשפר תשתיות באזורי ההתחדשות העירונית בשטחן.

כך בעצם הדיירים יקבלו דירה בשכונה התואמת את צרכיהם, היזמים יקבלו פרויקט רווחי, והרשויות המקומיות יוכלו לחדש שכונות ותיקות בעלות מבנים מסוכנים למגורים.

עו
עו"ד יוחנן דוניץ

עו”ד יוחנן דוניץ – בעל ניסיון של 8 שנים בתחום הנדל”ן, שותף בפירמת עורכי הדין דוניץ ושות’ העוסק בתחום המקרקעין ויישוב סכסוכים.

* האמור בתוכן דלעיל אינו תחליף לייעוץ משפטי. כל העושה שימוש במאמרים משפטיים באתר, עושה כן באחריותו ועל דעת עצמו.

לייעוץ משפטי אישי