הפספוס הגדול של חלופת שקד לתמ”א 38

שיתוף ב facebook
שיתוף
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
הפספוס הגדול של חלופת שקד לתמ"א 38

במסיבת עיתונאים שנערכה השבוע (12/7/21) הציגה שרת הפנים שקד את החלופה שלה לתוכנית תמ”א 38, שתוקפה עומד לפוג באוקטובר 2022, חלופה שאמורה לפתור כשלי שוק וחסמים שליוו את תוכנית תמ”א 38, להוות חלופה ראויה לה, לייצר וודאות במשק.

אבל, לצד היתרונות, ההצעה מפספסת ומותירה את הבעיות העיקריות ללא פתרון.

הגברת חוסר הוודאות התכנוני

השינוי המרכזי ב- “תוכנית שקד”, לעומת תמ”א 38, הוא בכך שבגין כל פרויקט לחיזוק מבנה מפני רעידות אדמה, בין במסלול הריסה ובניה מחדש ובין במסלול חיזוק ועיבוי, יהיה צורך באישור תוכנית על ידי הוועדה המקומית. לשם כך, ב- “תוכנית שקד” מוענקות סמכויות תכנון לכל הוועדות המקומיות לאשר תוכניות נקודתיות ו/או עירוניות. הפועל היוצא מכך הוא שהתוכנית מעבירה את הסמכות לידי הרשויות המקומיות, ללא הגבלת הסמכות, והדבר עלול להגביר את חוסר הוודאות התכנונית: רשויות שירצו לקדם פרויקטים – יקדמו, רשויות שאינן רוצות ולא ירצו לקדם פרויקטים – ימנעו.

חלופת שקד לא נותנת מענה לקידום פרויקטים מחוץ לאזורי הביקוש

נקודה נוספת ב- “תוכנית שקד” הינה הגדלת אחוזי הבניה במסלול הריסה ובניה מ- 350% ל- 400%. המטרה הינה, לכאורה, לפתור כשל שוק של חוסר כדאיות כלכלית באזורי הפריפריה. אך דומה שהגדלה זו לא תיתן את המענה הנדרש, המצופה, לקידום פרויקטים בפריפריה, באזורים שאינם אזורי ביקוש, אשר סובלים מהעדר כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטים, ולכן “תוכנית שקד” אינה נותנת מענה לאחת הבעיות המרכזיות של תמ”א 38 אשר יושמה עד כה באזורי הביקוש בלבד. לשם פתרון כשל שוק זה יש להעניק תמריצים לפריפריה וזאת לא ניתן ב- “תוכנית שקד”.

הגדלת נקודות המחלוקת בין בעלי הדירות בקשר עם הוספת שטחים לשימוש ציבורי

נקודה חשובה ב- “תוכנית שקד” הינה הוספת אפשרות להקצאת קומה מבונה לשימושים ציבורים, בהיקף של עד 15%. המטרה כאן הינה להסיר את התנגדות הרשויות הטוענות, ובצדק, כי מימוש תוכנית תמ”א 38 אינו מאפשר הוספת שימושים ציבוריים נדרשים (גני ילדים וכו’ וכו’).

דומה כי בכך יהיה כדי ליצור מחלוקות רבות בין בעלי הדירות, היזמים והרשויות שמעצם טיבם וטבעם של דברים יבקשו לממש את המקסימום האפשרי, בין השאר גם לאור שאלות של נשיאה בעלויות הבניה, הגדרת מאפייני הבניה, התחשבות והתחשבנות בשטחים הציבוריים שיבנו בפרויקט, הסדרת השימושים המעורבים ושילובם בבניין העתידי, ועוד ועוד. כל אלו יהיה בהם כדי לעכב ואף עלול להיות בהם כדי למנוע קידום פרויקטים בהם תהיה דרישה להקצאת שימושים ציבוריים, בוודאי לעומת פרויקטים בהם לא תהיה דרישה כזו.

תוכנית שקד לאיחוד שלב התוכנית וההיתר עשוי להאריך את ההליכים ולהוסיף סיכונים על היזמים ובעלי הדירות

במסגרת הניסיון לייעל ולקדם את הליכי התכנון, שהעיכובים בהם ידועים ואינם ייחודיים לפרויקטים של תמ”א 38, “תוכנית שקד” קובעת מסלול חדש לשיפור הליכי התכנון ומתן ההיתרים: מסלול “תוכנית + היתר”. אך נזכור שהליך אישור תוכנית הינו כשלעצמו הליך ארוך, מורכב, מלווה בהתנגדויות, כמו גם בחוסר וודאות. לכן, איחוד בין שני השלבים עלול דווקא שלא לקצר את ההליכים. כמו כן, איחוד זה עלול להעמיס סיכונים על יזמים, סיכונים שבסופו של יום מגולגלים לפתחם של בעלי הדירות.

תוכנית שקד שותקת ביחס לסוגיית היטלי ההשבחה

סוגיה חשובה שלא קיבלה כל התייחסות ב- “תוכנית שקד” הינה סוגיית היטלי השבחה. כיום, בפרויקטים של תמ”א 38, בעלי הדירות והיזמים פטורים מתשלום היטלי השבחה. פטור זה עומד בבסיס התנגדותם של ראשי הערים, לקידום פרויקטים של תמ”א 38, וכאמור סוגיית זו של היטלי ההשבחה לא קיבלה כל התייחסות ומענה ב- “תוכנית שקד”.

תוכנית שקד – יותר בעיות מפתרונות

התוכנית שהציגה השרה שקד מבוססת על חלופה לתוכנית תמ”א 38, עליה עמלו במינהל התכנון, לאורך תקופה ארוכה, ויש בה יתרונות, יש בה ניסיון לפתור כשלים, לאפשר תכנון וקידום פרויקטים, וימי יגידו האם הצלחה היא אם לאו. אלא שדומה שהתוכנית הזו, לבדה, כפי שהיא, מותירה בעיות מרכזיות ללא פתרון ובכך, אולי, יש משום פספוס.

עו
עו"ד אריה בדנר

עו”ד אריה בדנר בעל ניסיון עשיר ומגוון של למעלה מ- 22 שנה. המשרד מעמיד לרשות לקוחותיו ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי בכל ההיבטים הקשורים והכרוכים בתחום הנדל”ן וההתחדשות העירונית (פינוי בינוי, תמ”א 38 וכיוצ”ב) – ייצוג דיירים, בעלים, בעסקאות נדל”ן והתחדשות עירונית.

* האמור בתוכן דלעיל אינו תחליף לייעוץ משפטי. כל העושה שימוש במאמרים משפטיים באתר, עושה כן באחריותו ועל דעת עצמו.

לייעוץ משפטי אישי