פרויקטי התחדשות עירונית הם נשמת אפה של הבנייה המודרנית בישראל, בפרט באזורי ביקוש – הסובלים ממחסור אדיר בקרקעות לבניה. ההתחדשות העירונית מאפשרת להקים בניינים חדשים, להגדיל את מלאי הדירות ולשפר את איכות החיים בערים.
אולם, אחד האתגרים המשמעותיים ביותר העומדים בפני כל יזם הוא ההתמודדות עם דיירים סרבנים – אותם בעלי דירות המתנגדים לפרויקט ומעכבים את התקדמותו, לפעמים למשך שנים ארוכות. במאמר זה נציג אסטרטגיות יעילות להתמודדות עם תופעה זו.
הבנת המניעים מאחורי הסירוב
ה-DNA הישראלי ואולי אף היהודי הינו כזה השש אליי קרב ומחלוקת. אולם, לפני שניגשים להתמודדות עם דייר סרבן, חשוב להבין את המניעים שלו, שכן פעמים רבות במקום להגיע לעימות משפטי יקר וארוך, ניתן לפרק מוקשים עוד בשלב היווצרותם. קיימת לעיתים נטיה לחשוב שמאחורי כל דייר סרבן מסתתר "סחטן בפוטנציה" המעוניין למעשה בפרויקט, אך חפץ לקבל הטבות כאלה ואחרות מהיזם. בפועל, הסיבות לסירוב של דייר לביצוע הפרויקט יכולות להיות מגוונות ואותנטיות:
חשש משינוי – דיירים רבים בפרויקטים המיועדים לפינוי-בינוי הינם אנשים מבוגרים המתגוררים באותה דירה עשרות שנים. מאחורי ההתנגדות של דיירים כאלה לפרויקט יכול לעמוד מניע הנוגע לפחד של הדיירים מהלא נודע והקושי לעזוב בית בו התגוררו שנים רבות.
חוסר אמון ביזם – ישנם דיירים אשר חוו ניסיון רע קודם עם יזמי התחדשות עירונית, או שמעו שמועות על פרויקטים כושלים.
תנאים לא מספקים – לא אחת ההצעה שהוצעה על ידי היזם אינה אטרקטיבית מספיק מבחינה כלכלית, או תכנונית עבור הדיירים.
חששות מעיכובים – דיירים מבוגרים מביעים לא אחת חשש מפרויקט שיימשך שנים ארוכות, אשר הם לא יזכו ליהנות ממנו.
דרישות מיוחדות – צרכים ייחודיים שלא קיבלו מענה בתכנית המוצעת (לדוגמה: דיירים דתיים המעוניינים במרפסת סוכה, דייר שכיום מתגורר בדירת גן ובמקומה יקבל אמנם דירה חדשה אך ללא גינה)
אסטרטגיות להתמודדות יעילה עם התנגדות הדיירים
תקשורת פתוחה ושקיפות מלאה
לא אחת יזמים חוששים כי הצגת מידע רב לדיירים עלולה לסכל את קידום הפרויקט ולכן הם שומרים מידע רב מעורפל וחשאי. בפועל, ההפך הוא הנכון. קיימו מפגשים אישיים עם הדייר הסרבן והקשיבו באמת לחששותיו. הציגו לו את כל המידע באופן שקוף – לרבות לוחות זמנים, תכניות אדריכליות והיבטים כלכליים. זכרו: שקיפות בונה אמון והאמון הוא המפתח להצלחה.
התאמת ההצעה לצרכים האישיים
לעתים, פתרון אחיד לכלל הדיירים אינו עובד. הציעו, במידת האפשר, פתרונות מותאמים אישית: תכנון מיוחד לדירה החדשה, אפשרויות בחירה בחומרי גמר, פתרונות דיור חלופי משופרים, שיתוף נציגות הדיירים בהליכי התכנון, ועוד.
גיוס הקהילה והשכנים
לפעמים הפתרון הפשוט נמצא מתחת לפנס והוא אפילו חינם. במקום שימוש בעובדי ומשאבי החברה היזמית, רתמו את הדיירים התומכים בפרויקט לשיחה עם הסרבן. לעתים, לחץ חברתי חיובי ושיחות בין שכנים יכולות להשפיע יותר מאשר שיחות עם היזם. הציגו את התמיכה הרחבה בפרויקט והדגישו את היתרונות לקהילה כולה.
שימוש בגישור מקצועי
כאשר מתגלע משבר משמעותי, שקלו להיעזר במגשר מקצועי – גורם נייטרלי המקובל על שני הצדדים שיוכל לסייע בתיווך ביניהם. המגשר, מנותק רגשית מהסיטואציה והוא יוכל לזהות נקודות הסכמה ולהציע פתרונות יצירתיים שלא עלו קודם לכן במגעים הישירים.
הכירו את המסגרת החוקית
החוק הישראלי מציע כלים להתמודדות עם דיירים סרבנים, במיוחד כאשר רוב מוחלט של הדיירים תומך בפרויקט. חוק פינוי-בינוי (עידוד מיזמי פינוי-בינוי), התשס"ו-2006 קובע את אמות המידה לפיהם נקבע האם סירוב של דייר לביצוע הפרויקט הינו סביר, אם לאו. אחת האפשרויות שקובע המחוקק הינה האפשרות להגיש תביעה נגד דייר סרבן המתנגד לפרויקט מטעמים בלתי סבירים.
עם זאת, עליך לזכור כי הליכים משפטיים צריכים להיות המוצא האחרון, לאחר מיצוי כל הדרכים ההסכמיות. אם כלו כל הקיצין, יש לנהל הליך משפטי בצורה מקצועית, נאותה וראויה, תוך הסתייעות בעורכי דין מנוסים ומקצועיים ותוך מחשבה על כך שהצד השני להליך הוא עדיין לקוח פוטנציאלי שלכם בעתיד.
התמקדו בפתרונות, לא בעימותים
נקודה חשובה לסיכום היא, כי יש להתמקד בפתרונות ולא בעימותים. במקום להיכנס לעימות עם הדייר הסרבן, היזם הנבון מתמקד בפתרונות:
למשל, הצג סיפורי הצלחה שלך מפרויקטים דומים בעבר. ניתן לאפשר ביקור בפרויקטים שהושלמו על-מנת שהדייר יוכל להתרשם באופן בלתי אמצעי מאיכות הבניה ורמת הגימור.
בדומה לכך, ניתן להציע לדיירים להיפגש עם דיירים מרוצים מפרויקטים קודמים. מי יודע? אולי הסרבן של היום יהיה השגריר שלך מחר בפרויקט הבא.
סבלנות והתמדה הם המפתח
התמודדות עם דייר סרבן דורשת סבלנות, הבנה והתמדה. זכרו כי מאחורי כל התנגדות עומד אדם עם חששות אמיתיים. הקשבה אמיתית, שקיפות מלאה, והצעת פתרונות מותאמים אישית הם המפתח להצלחה. בסופו של דבר, פרויקט מוצלח הוא כזה שכל הדיירים מרוצים ממנו – גם אלה שהיו סרבנים בתחילת הדרך.
חשוב לזכור כי פרויקט התחדשות עירונית אינו עניין טכני בלבד, אלא מהלך בעל השפעה עמוקה על חייהם של אנשים. גישה אנושית, מכבדת ומכילה תוביל לרוב להסכמות ולהצלחת הפרויקט, לטובת כל הצדדים המעורבים.
