הקלה בהיתרי בנייה – האם היא אכן מקילה?

שיתוף ב facebook
שיתוף
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
הקלה בהיתרי בנייה – האם היא אכן מקילה?

האם ניתן לראות בהצעה לתיקון חוק התכנון והבנייה (תיקון 128) את תחילת סופו של מוסד ההקלות במתן היתרי בנייה? האם זהו שינוי מבורך שייטיב עם הציבור, או שהמחוקק מטיל על הציבור גזירה שיקשה עליו לעמוד בה?

הכלל הוא כי תוכניות מתאר קובעות את הבנייה המותרת על המקרקעין. ועדות התכנון מוסמכות לאשר הקלות המהוות סטייה מהוראות התוכנית המפורטת התקפה, לדוגמה:

  1. הוספת קומות
  2. שינוי קווי בניין
  3. הוספת יחידות דיור
  4. הוספת שטחי בנייה

הצורך באישור ההקלות נדרש כדי לאפשר גמישות תכנונית בשלב הרישוי, במקום שבו קיימת הצדקה תכנונית לכך. לדוגמה, לצורך התאמה לתנאי מגרש ספציפי או התאמת תוכנית ישנה לצורכי התקופה.

ההקלה נועדה להיות החריג לכלל של אישור היתר בנייה התואם את התוכנית התקפה.

במציאות הישראלית התהפכו היוצרות, והחריג הפך לכלל. אישור הקלה הפך לדבר שבשגרה: ביותר משליש מהיתרי הבנייה מתבקשות הקלות, כך גם בהיתרי בנייה למגורים שכללו יותר מ-20 יחידות דיור. בשנת 2019 עמד שיעור ההקלות על כ-80% מהבקשות שהוגשו!

בצד ההטבות הגלומות, קיימים במוסד ההקלה גם אלמנטים בעייתיים שהביאו את המחוקק למסקנה כי נדרש שינוי או צמצום ניכר עד כדי ביטולו של מוסד זה.

השימוש הגובר בהקלות הופך למעשה את הליך הרישוי למסלול “עוקף תכנון”. ריבוי הבקשות להקלות מעמיס על מערכת התכנון, מביא להארכת הליכי הרישוי ויוצר אי ודאות תכנונית לסביבה.

בהצעה לתיקון החוק מוצע לצמצם באופן משמעותי את האפשרות לבקש הקלות, ובכך לשפר את איכות התכנון והוודאות, הן מצד היזמים ומבקשי ההיתרים והן מצד הציבור הרחב, ולקצר באופן ניכר את הליכי הרישוי. בין התיקונים המוצעים:

  1. הסמכות לאשר הקלה תתוחם רק לנושאים מצומצמים ביותר שייקבעו בתקנות
  2. לא תתאפשר תוספת של שטחי בנייה או שינוי מספר יחידות הדיור הקבועות בתוכנית

לצד צמצום האפשרויות לבקש הקלה, ניתן יהיה לאשר בהליך הרישוי שינויים מהוראות התוכנית אשר השפעתם מועטה וזניחה. שינויים אלה לא יהיו נתונים לחובת פרסום או שמיעת התנגדויות. האם צמצום, או כמעט ביטול, של מוסד ההקלה הוא פגיעה במציאות הקיימת ובציפיות שנבנו במהלך השנים אצל היזמים וכלל מבקשי ההיתרים? או שמא יש בשינוי זה כדי להביא ברכה באמצעות הגדלת הוודאות התכנונית וקיצור הליכי התכנון?

עמדתי היא כי יש בשינוי המוצע ברכה רבה הגדולה מהקושי ואי הנוחות הבאים בצידו, ומהפגיעה (התיאורטית) בציפייה להטבות הגלומות משינוי הסטטוס התכנוני הקיים. צמצום ניכר באפשרות לבקש הקלות בנייה, ובעקבות זאת צמצום ההליכים המשפטיים והתכנוניים הכרוכים בכך, עתיד לקצר באופן משמעותי את משך הזמן לקבלת היתר בנייה ואף להוזילו, ובכך לתרום להגדלת היצע הדירות ואולי, בתקווה, גם להביא להוזלתן.

עו
עו"ד ציפי מרגלית

ציפי מרגלית היא עורכת דין ומתכננת ערים העוסקת בתחום התכנון העירוני מזה למעלה מ-30 שנים, תחילה כמתכננת ערים ומזה 25 שנים כעורכת דין המתמחה בתחום התכנון והבניה. עו”ד מרגלית שימשה כיועצת משפטית לועדות מקומיות, היתה חברה בועדה מקומית, וייצגה בהצלחה לקוחות רבים בקידום היתרי בניה ותכניות בניין עיר, היתרי תמ”א 38, תכניות פינוי בינוי, התנגדויות לתכניות ולהיתרים, עתירות מנהליות, ועררי היטלי השבחה. עו”ד מרגלית מנהלת את פורום התכנון והבניה באתר הפורומים המשפטיים.

* האמור בתוכן דלעיל אינו תחליף לייעוץ משפטי. כל העושה שימוש במאמרים המשפטיים באתר, עושה כן באחריותו ועל דעת עצמו.

לייעוץ משפטי אישי