המדריך המקוצר להתחדשות עירונית

שיתוף ב facebook
שיתוף
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
המדריך המקוצר להתחדשות עירונית

פרויקט “התחדשות עירונית” הוא פרויקט מיוחד ומורכב המצריך תכנון וביצוע מהצעד הראשון, צעד אחר צעד, בשלבים השונים, במטרה  להגיע ליעד הנכסף:

  1. איחוד את כל הכוחות המעורבים בו
  2. התאמתו לבניין הבודד או למתחם של בניינים
  3. בחירת בעלי המקצוע מטעם הדיירים (בעלי הדירות)
  4. בחירת היזם המתאים
  5. ניהול מו”מ עריכה וחתימה על הסכמים
  6. ליווי קידום התוכניות וקבלת היתרי הבניה
  7. ליווי קבלת הליווי הבנקאי ומסירת הערבויות המתאימות לדיירים
  8. ביצוע העבודות ומסירת הדירות החדשות לדיירים

יוזמה, תכנון, יצירתיות ומקצועיות לאורך כל הדרך, הם לא רק התכונות שבהן אני מאמין ולפיהן אני פועל במתן הייעוץ, הליווי והייצוג של בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ובכלל, אלא הן גם המרכיבים ההכרחיים בליווי הנדרש לצורך קידום פרויקט התחדשות עירונית מתחילתו, לאורך כל הדרך ועד סיומו בהצלחה.

מתחילים בגיבוש הסכמה רחבה ומינוי נציגות

החלטתם שאתם רוצים לקדם פרויקט של התחדשות עירונית, או שאולי יזם זריז פנה אליכם? בין אם מדובר בפרויקט מסוג תמ”א 38/1 (חיזוק ועיבוי), פרויקט מסוג תמ”א 38/2 (הריסה ובניה), פרויקט של “פינוי בינוי” או “בינוי פינוי” וכיוצ”ב, השלב הראשון יהיה בדיקה של התאמת רצונכם לרצון שאר בעלי הדירות בבניין והקמת נציגות דיירים. סביר להניח שבשלב ראשוני זה לא תהיה בידכם התשובה לשאלת סוג הפרויקט שניתן ונכון לגבש ולקדם בבניין או במתחם בניינים סמוכים, מהן התמורות הצפויות לדיירים וכו’.

לכן שלב זה, כשמו כן הוא, הוא שלב מקדמי שבו נדרשת הסכמה עקרונית של הדיירים  לקידום פרויקט של התחדשות עירונית, לביצוע בדיקות נדרשות לבדיקה, איסוף וגיבוש הצעות, באמצעות נציגות דיירים שתמונה לכך ובעלי מקצוע שימונו לייצגכם, ובהמשך – כשהפרטים יתבהרו ויתגבשו – הם יובאו להצבעת בעלי הדירות בבניין.

חשוב לדעת שפרויקטים רבים אינם יוצאים לדרך, או נתקעים במהלכו וטרם חתימה על הסכם, אך ורק בגלל העדר האפשרות לגבש הסכמות בין בעלי הדירות. בתוך עמנו אנו חיים. יחד עם זאת, הניסיון מלמד שמקום שבו יוצאים לדרך מתוך הסכמה רחבה וממנים נציגות חזקה המקובלת על בעלי הדירות בבניין המייצגת את “הזרמים” השונים בין בעלי הדירות בבניין, נציגות הפועלת נמרצות לקידום הפרויקט ובשקיפות – לנציגות כזו ישנה תרומה משמעותית לאורך כל הדרך בקידום פרויקט מוצלח.

חשוב להשקיע מחשבה ולהתייעץ מראש על אופן גיבוש הסכמת הדיירים כמו גם קביעת הנציגים שירכיבו נציגות חזקה שתדגיש את המאחד ולא את המפלג. החשיבות של בחירת נציגות דיירים בבניין היא גדולה, ולכן חשוב לעשות זאת נכון.

מינוי עורך דין מטעם הדיירים

מצוין. צלחנו את המכשול הראשון, התקבלה הסכמה עקרונית של בעלי הדירות לקידום פרויקט התחדשות עירונית ואפילו נבחרה נציגות חזקה.

מה עכשיו? רצים ומחפשים יזם? מנהלים מו”מ עם יזם שפנה אליכם? עדיין לא. בשלב זה ולפני כל צעד נוסף שתבצעו, מומלץ מאוד למנות עורך דין מנוסה שייצג את הדיירים לאורך כל הדרך. עורך דין מנוסה יידע לייעץ לנציגות בדבר אופן ההתנהלות מול כלל הבעלים, יוכל לסייע בקיום מכרז יזמים ובבחירת היזם הנכון והמתאים לפרויקט, וכמובן יהיה אחראי לכל הפן המשפטי מאותו הרגע.

ומי ישלם את שכרו של עורך הדין? זו שאלה שצצה פעם אחר פעם. נעשה סדר: בעלי הדירות הם הלקוח של עורך הדין. הסכם שכר הטרחה נחתם על ידי הדיירים או נציגות הדיירים שהוסמכה לכך.

יחד עם זאת, כמקובל בעסקאות של התחדשות העירונית, מדובר בעסקה שבה כל ההוצאות משולמות על ידי היזם, ולפיכך בבוא היום, היזם שמולו יתנהל מו”מ יתחייב כלפי בעלי הדירות לשלם בשמם ובמקומם את שכר טרחת עורך הדין, כך שבעלי הדירות אינם משלמים דבר ואינם מחויבים בדבר.

גם כאן, מוצע להשקיע בדיקה ומחשבה לפני מינוי עורך הדין. סביר להניח שלא תרצו שיהיה זה אותו עורך דין שהומלץ על ידי היזם. בוודאי שלא תרצו שיהיה זה אותו עורך דין אשר רואה את תפקידו בחתימת ההסכם.

תפקידו של עורך הדין מטעם בעלי הדירות הוא לייצג רק אותם לאורך תקופת הפרויקט, במטרה להוציא לפועל פרויקט התחדשות עירונית נכון וראוי בבניין או במתחם: ייעוץ ליווי וייצוג לאורך כל הדרך הארוכה – החל מסיוע בביצוע מכרז יזמים ובחירת היזם הנכון לביצוע הפרויקט הנכון, דרך סיוע בבחירת בעלי מקצוע נוספים (מפקח, שמאי, אדריכל וכיוצ”ב), ניהול מו”מ וגיבוש הסכם מפורט שיחתם על ידי הדיירים, ליווי הדיירים לאורך כל הדרך עד לקבלת הערבויות, פינוי הדירות הנוכחיות, קבלת הדירות החדשות והשלמת תקופת הבדק ורישום הבית המשותף החדש.

במקרים לא מעטים עולות בפניי טענות שלאחר שנחתם ההסכם עם היזם, עורך הדין אינו שם כדי לייעץ וללוות את הדיירים. לכן תסכימו בוודאי שמדובר בבחירה חשובה, ומומלץ, כמו תמיד, לבחון חלופות והמלצות. ליווי אישי, זמין ומקצועי, חשוב להצלחת הפרויקט והוא הליווי המשפטי שאותו הדיירים ונציגות הדיירים צריכים וחייבים לצידם לאורך כל הדרך.

מכרז יזמים ובחירת היזם

בשעה טובה, יש בידנו הסכמה רחבה של הדיירים ליציאה לדרך לקידום פרויקט התחדשות עירונית. בשעה טובה אף נבחר עורך דין שייצג את הדיירים בפרויקט.

עם תנאי יסוד אלו, ניתן לגשת לבחינת האפשרויות העומדות בפנינו, הן בהיבט של מאפייני הפרויקט (תמ”א 38/1, תמ”א 38/2, “פינוי בינוי”, “בינוי פינוי” וכיוצ”ב) והן בהיבט של בחירת היזם וכמובן בהיבט התמורות והערבויות שיועמדו לדיירים.

מעצם טיבם וטבעם של דברים, שלב זה ייחודי לכל פרויקט ופרויקט וצריך להיבחן בהתאם לנסיבות המקרה, זכויות הבניה הקיימות, מסמכי המדיניות העירונית ועוד ועוד.

בהליך זה, שבו עורך הדין יסייע לנציגות במהלכים השונים הנדרשים, ימונה גם מפקח מטעם הדיירים ובהתאם לצורך, אנשי מקצוע נוספים: שמאי, אדריכל וכיוצ”ב. כאמור, כל מקרה לגופו ובמטרה לגבש מתווה נכון וראוי לעסקה בבניין או במתחם, ובהתאם לו לנהל מו”מ מסחרי ומו”מ משפטי עד גיבוש הסכם מפורט שיועמד להערות בעלי הדירות ולחתימותיהם.

הסכם מחייב ו”דיירים סרבנים”

שאלה שאני נשאל לא פעם, היא: האם הכרחי שכל הדיירים יחתמו על ההסכם או שניתן להתגבר על דייר בעייתי היכול “לתקוע” את הפרויקט (הרי בתוך עמנו אנו חיים)?

התשובה לכך היא שבסופו של יום, לשם ביצועו של פרויקט התחדשות עירונית, יש צורך בחתימת 100% מהבעלים של הדירות הקיימות. למרות זאת, משעה שההסכם נחתם בידי בעלי הדירות המהווים את ה “רוב המינימלי הנדרש”, אזי ניתן לצאת לדרך. היזם יחתום על ההסכם ומאותו מועד ואילך, מקודם הפרויקט ונספרים מועדים.

מהו “הרוב המינימלי הנדרש”? הדבר תלוי באופי הפרויקט. סוגיה זו מעסיקה רבות את קובעי המדיניות המבקשים להוריד את דרישת “הרוב המינימלי הנדרש” כדי להפחית חסמים בקידום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית.

ככלל ניתן לומר כי “הרוב המינימלי הנדרש” בפרויקט תמ”א 38/1 הוא חתימת 2/3 מבעלי היחידות בבניין שאליהן צמודים 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף בבניין. “הרוב המינימלי הנדרש” בפרויקט תמ”א 38/2 הוא חתימת 80% מבעלי היחידות בבניין שאליהן צמודים 80% מהחלקים ברכוש המשותף בבניין ו-“הרוב המינימלי הנדרש” בפרויקט פינוי בינוי, הוא חתימת 80% מבעלי היחידות בכלל המתחם המיועד לביצוע פרויקט הפינוי בינוי שאליהן צמודים 80% מהחלקים ברכוש המשותף בכלל המתחם כאמור, ובכלל כך חתימה של לפחות 2/3 מבעלי היחידות בכל בניין ובניין שאליהן צמודים 2/3 חלקים מהרכוש השותף באותו בניין.

ומה לגבי אותם בעלי דירות שלא חתמו על ההסכם? לגביהם, כשתבוא השעה ויתקבל היתר בנייה בתנאים, אם ייוותרו דיירים שאינם מסכימים לחתום על הסכם ההתקשרות בפרויקט (“דיירים סרבנים”), ייאלצו הצדדים –  באמצעות היזם ועל חשבונו – לנקוט הליכים כנגדם כדי שיוכרע האם יש ממש באותו סירוב לחתום על ההסכם, או שניתן לכפות את חתימתם על ההסכם.

ביצוע הפרויקט

פרויקט התחדשות עירונית הוא כאמור, פרויקט מיוחד ומורכב הנפרס על פני מספר שנים. משנחתם הסכם מחייב, יתבצע הליך התכנון, בין אם להוצאת היתר בנייה בוועדה המקומית, ובין אם תכנון ואישור תוכנית בניין עיר חדשה בוועדה המחוזית, שמכוחה ניתן יהיה לבקש הוצאת היתר בנייה בוועדה המקומית.

כאשר יינתן היתר בנייה בתנאים, יגובש הסכם ליווי בנקאי, ייחתמו המסמכים הנדרשים, יימסרו הערבויות הנדרשות, הדירות הנוכחיות יפונו ובשעה טובה ייהרס הבניין הקיים במגרש או במתחם, ויחלו העבודות לבניית הפרויקט – שבסופו יימסרו דירות חדשות לבעלים הנוכחיים. התחדשות עירונית, כבר אמרנו?

יוצאים לדרך –  צעד ראשון קטן

סוג גלוי הוא שהמדיניות הנוגעת לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית היא משתנה, דינמית, ואינה פועלת לטובת בעלי הדירות.

למשל, רשויות מקומיות מפרסמות מסמכי מדיניות המקשים על קידום פרויקטים נקודתיים או בכלל. כך, למשל, בחודש אוקטובר 2022 יסתיים תוקפה של תוכנית תמ”א 38 שמכוחה ניתנים פטורים שונים ממס העומדים בבסיס הכדאיות הכלכלית של קידום פרויקטים, וללא פטורים אלו, יצטמצמו עוד יותר התמריצים הכלכליים לקידום פרויקטים אלו. כך, למשל, כמדיניות תכנונית ועירונית, פוחתות התמורות שבעלי הדירות הנוכחיות יכולים לקבל במסגרת התחדשות עירונית: אם בעבר דיברו על תוספות של 40 מ”ר, שירדו ל- 25 מ”ר, וכך הלאה, היום ישנן רשויות שמאפשרות תוספות של 12 מ”ר ואף רשויות שאינן מאפשרות תוספת כלל.

עדיין לא קידמתם פרויקט התחדשות עירונית בבניין? במתחם? זו העת לצאת לדרך – ומוטב מאוחר מאשר לעולם לא.

עו
עו"ד אריה בדנר

עו”ד אריה בדנר בעל ניסיון עשיר ומגוון של למעלה מ- 22 שנה. המשרד מעמיד לרשות לקוחותיו ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי בכל ההיבטים הקשורים והכרוכים בתחום הנדל”ן וההתחדשות העירונית (פינוי בינוי, תמ”א 38 וכיוצ”ב) – ייצוג דיירים, בעלים, בעסקאות נדל”ן והתחדשות עירונית.

* האמור בתוכן דלעיל אינו תחליף לייעוץ משפטי. כל העושה שימוש במאמרים משפטיים באתר, עושה כן באחריותו ועל דעת עצמו.

לייעוץ משפטי אישי