איך ניגשים לביצוע פרויקט התחדשות עירונית?

שיתוף ב facebook
שיתוף
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
איך ניגשים לביצוע פרויקט התחדשות עירונית?

פרויקט התחדשות עירונית הוא תהליך ממושך, בין אם מדובר בתמ”א 38, עיבוי תוספת לבניין קיים (“תמ”א 1“), בין אם מדובר בתמ”א 38, הריסה ובנייה מחדש (“תמ”א 2“) – כשמו כן הוא, ובין אם מדובר בפרויקט לפי חוק פינוי-בינוי (מתחמים גדולים יותר ממגרש אחד). כמו דברים רבים בחיים, עדיף להתנהל נכון מראש, מאשר לנסות לפתור בעיות בשלב מאוחר יותר.

אז איך מתחילים?

דבר ראשון, בעלי הדירות צריכים להתאגד ולהחליט על יציאה לדרך לביצוע הפרויקט. במרבית המקרים, הסיבות לכישלונות של פרויקטים מסוג זה נובעות, בצורה כזו או אחרת, מחוסר הסכמות בין בעלי הדירות. במילים אחרות – רוב הסיכויים שזה ממש תלוי בכם.

תתפלאו, המדינה מעניקה הטבה משמעותית של מאות אלפי שקלים, ממש בחינם, בלי מיסים ובלי אותיות קטנות, פשוט רווח נקי לכיסכם. בסופו של תהליך ההתחדשות תקבלו דירה בנויה לפי תקנים חדישים, מחוזקת נגד רעידות אדמה, לרוב גדולה במידה ניכרת מדירתכם הנוכחית, בתוספת ממ”ד, מעלית וחניה. וכמובן שיפוץ מלא של הבניין – גם אם אין מדובר בבנייה חדשה, אלא רק בתוספת בנייה – הטבה ניכרת לכל הדעות.

למרות זאת ישנם רבים שאינם מעוניינים כלל לצאת לדרך לקראת פרויקטים כאלה, בעיקר בשל חוסר הבנה כיצד מתנהל התהליך, מהן ההגנות שיש לכם במהלכו ומהם היתרונות הגלומים בו. לכן הדרך הנכונה היא לברר בקרב בעלי הדירות בבניין האם הם מעוניינים בפרויקט? האם ביצוע הפרויקט רלוונטי גם בבניינים סמוכים? האם יש נטייה להסכמה לצאת לדרך ולבצע פרויקט כזה? לאחר שהושגה הסכמה, חשוב לערוך כנס דיירים בהתאם לחוק שבו גם תיבחר נציגות שתניע את התהליך.

זה גם הזמן למנות עורך דין מנוסה שילווה אתכם בתהליך. באופן כללי, פרויקטים אלו הם בבחינת “עסקת נטו” לבעלי הדירות. כלומר, כל ההוצאות הכרוכות בעסקה אינן משולמות בידי בעלי הדירות, אלא בידי היזם בלבד. במסגרת זו נכללות גם הוצאות שכר טרחת עורך הדין שילווה אתכם לאורך הדרך. מאחר ששכר הטרחה של עורך הדין אינו תלוי בשלב המינוי, אלא מקובל שהוא משולם כתשלום גלובלי לפרויקט, כדאי למנות עורך דין בשלב מוקדם ככל שניתן. עורך דין מנוסה יידע להנחות את הנציגות בהתנהלות מול הבעלים, יוכל לסייע בבחירת היזם הנכון שיבצע את הפרויקט וכמובן יהיה אחראי לכל הצד המשפטי.

תפקידיו של עורך הדין:

1. ניהול המו”מ החוזי עד לחתימת הסכם התמ”א או הסכם הפינוי-בינוי;

2. עורך הדין ילווה את הבעלים גם בכל הקשור במסמכי העסקה עצמם: עריכת החוזה והנספחים והחתמתם, הדיווחים לרשויות המס, רישום הערת אזהרה לטובת היזם, החתמת כל ייפויי הכוח של הצדדים;

3. עורך הדין מטפל בכל המסמכים הנלווים: סיוע במילוי שאלוני מיסוי, בדיקת זכויות ובמידת הצורך הסדרת רישומי זכויות, תיקון רישום וכיו”ב, היוון זכויות ועוד;

4. בשלב התכנון של הפרויקט יהיה עו”ד בקשר עם אנשי מקצוע נוספים שילוו את הבעלים, כמו שמאי, אדריכל, מפקח בניה וכיו”ב;

5. עורך הדין משמש כנאמן להחזקת הערבויות וייפויי הכוח מצד היזם;

6. עורך הדין אחראי עד לבדיקת מסמכי הרישום של הבית המשותף בתום הפרויקט.

וזה אינו הכול.

מאחר שמדובר בסופו של דבר בתהליך שאורך מספר שנים, יש חשיבות גבוהה לבחירת עורך הדין שילווה אתכם בתהליך. לכן אין מקום לסמוך על מי שאינו בקי בתחום ואינו בעל ניסיון מוכח. רצוי מאוד לבקש המלצות ולא לסמוך רק על פרסומים מטעם. מומלץ להיפגש פנים אל פנים, אפשר גם עם כמה מועמדים ולבחור את הטוב ביותר בעיניכם, כדי להבטיח שאתם מתקדמים בתהליך עם אדם שניתן לסמוך עליו. תהליך בחירת היזם מורכב גם הוא. ככל שיש הצעה על הפרק מיזם ספציפי, כדאי לבחון האם מדובר בהצעה המיטבית בהתאם לנתוני המגרש ואפשרויות התכנון, או שמא ניתן לשפר אותה. לעיתים השקעה קטנה של הבעלים בחוות דעת אדריכלית, עשויה להשפיע באופן משמעותי על שווי התמורות שתקבלו במסגרת הפרויקט.

ורק כדי לסבר את האוזן, חישבו כמה עולה תוספת של מ”ר אחד, לעומת השקעה של חלקיק מזה בחוות דעת של אדריכל שיוכל לבחון את היקף הזכויות במגרש. אם עדיין לא נבחר יזם, יוכל עורך הדין לעזור לכם לפנות ליזמים שונים לקבלת הצעות. כמובן שעורך הדין יוכל לעזור לכם לבחור את אנשי המקצוע הנוספים שילוו אתכם במהלך הדרך, כך שתגיעו לעסקה בטוחה כמה שניתן, עם מינימום מכשלות ומקסימום סיכוי שתצא לפועל.

אז.. תתחילו להתקשר לשכנים שלכם, ושיהיה בהצלחה!

עו
עו"ד הדר פינק טבת

עורכת דין ונוטריונית הדר פינק טבת העוסקת במקצועה למעלה מעשרים שנה, היא בעלת ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין, הן של רוכשים ומוכרים פרטיים והן של קבלנים ויזמים בתחום הנדל”ן.

עורכת הדין פינק ליוותה במהלך השנים פרויקטים של בנייה בארץ ובחו”ל, עסקאות קומבינציה מורכבות ועסקאות בתחום ההתחדשות העירונית לפי תמ”א 38 ולפי חוק פינוי-בינוי, ומייצגת בתחומי המקרקעין ותכנון ובנייה, בערכאות השונות.

בעבר שימשה עורכת דין פינק כמנהלת המחלקה המשפטית של רשות מקרקעי ישראל במחוז צפון.

* האמור בתוכן דלעיל אינו תחליף לייעוץ משפטי. כל העושה שימוש במאמרים משפטיים באתר, עושה כן באחריותו ועל דעת עצמו.

לייעוץ משפטי אישי